주택임대 소득세 계산

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주택임대 소득세 계산

주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼45%)

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 - 구분, 주택임대 수입금액, 필요경비, 공제금액, 분리과세 사업소득금액, 산출세액, 세액감면, 분리과세 결정세액 포함
구 분	주택임대 수입금액	필요경비	공제금액²⁾	분리과세 사업소득금액	산출세액	세액감면³⁾	분리과세 결정세액
등록임대 주택¹⁾	월세 + 간주 임대료	60%	4백만원	수입금액 (-)필요경비 (-)공제금액	과세표준 (×)14%	단기(4년) 30%(20%) 장기(8·10년) 75%(50%)	산출세액 -감면세액
미등록 임대주택	월세 + 간주 임대료	50%	2백만원	수입금액 (-)필요경비 (-)공제금액	과세표준 (×)14%	-	=산출세액

1)등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2)분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
3)국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

주택임대 소득세 계산 사례

사례1. 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

종합소득 발생내역

甲은 4인 가족^*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

＜ 주택임대 현황 ＞

주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 보증금(원) 포함
임대주택(업종코드)	임대기간	보증금(원)
A주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	1,300,000,000
B주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	500,000,000
C주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	300,000,000
합 계		2,100,000,000

* 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과하여 간주임대료 계산 대상이고, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

종합소득세 납부할 세액 : 648,661원 (= min [648,661원, 1,912,400원]

보증금 등에 대한 간주임대료 계산

주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(2.9%)

보증금 등에 대한 간주임대료 계산 - A주택, B주택, C주택, 합계 포함
A주택	(13억 원–3억 원)×365×60%×(1/365)×2.9%	=	17,400,000원
B주택	(5억 원–0원)×365×60%×(1/365)×2.9%	=	8,700,000원
C주택	(3억 원–0원)×365×60%×(1/365)×2.9%	=	5,220,000원
합 계			31,320,000원

종합소득세 납부할 세액 계산

종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
종합과세			분리과세
수입금액		31,320,000	수입금액		31,320,000
필요경비	-	13,342,320¹⁾	필요경비	-	15,660,000²⁾
소득금액	=	17,977,680	필요경비	-	15,660,000²⁾
소득금액	=	17,977,680	공제금액	-	2,000,000³⁾
소득공제	-	6,000,000	공제금액	-	2,000,000³⁾
과세표준	=	11,977,680	과세표준	=	13,660,000
세율	×	6%	세율	×	14%
산출세액	=	718,661	산출세액	=	1,912,400
감면공제	-	70,000⁴⁾	감면세액	-	0
결정세액	=	648,661	결정세액	=	1,912,400
기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
납부할 세액	=	648,661	납부할 세액	=	1,912,400

1)수입금액(31,320,000) × 단순경비율(42.6%)
2)수입금액(31,320,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
3)미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 2백만 원
4)표준세액공제 7만 원

사례2. 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

종합소득 발생내역

乙은 4인 가족^*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

＜ 주택임대 현황 ＞

주택임대 현황 - 임대주택(업종코드), 임대기간, 수입금액(원) 포함
임대주택(업종코드)	임대기간	수입금액(원)
D주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	12,000,000
E주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	6,000,000
합 계		18,000,000

* 임대주택 모두 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

종합소득세 납부할 세액 : 189,920원 (= min[189,920원, 980,000원])

종합소득세 납부할 세액 계산

종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
종합과세			분리과세
수입금액		18,000,000	수입금액		18,000,000
필요경비	-	7,668,000¹⁾	필요경비	-	9,000,000²⁾
소득금액	=	10,332,000	필요경비	-	9,000,000²⁾
소득금액	=	10,332,000	공제금액	-	2,000,000³⁾
소득공제	-	6,000,000	공제금액	-	2,000,000³⁾
과세표준	=	4,332,000	과세표준	=	7,000,000
세율	×	6%	세율	×	14%
산출세액	=	259,920	산출세액	=	980,000
감면공제	-	70,000⁴⁾	감면세액	-	0
결정세액	=	189,920	결정세액	=	980,000
기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
납부할 세액	=	189,920	납부할 세액	=	980,000

1)수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
2)수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
3)미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 2백만 원
4)표준세액공제 7만 원

사례3. 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

종합소득 발생내역

丙은 4인 가족^*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만 원)^**이 함께 있음.

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만원×4명)

** 근로소득공제를 차감한 소득금액은 37,750,000원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 8,375,000원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 1,766,250원임.

＜ 주택임대 현황 ＞

주택임대 현황 - 임대주택(업종코드), 임대기간, 수입금액(원) 포함
임대주택(업종코드)	임대기간	수입금액(원)
F주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	4,000,000
G주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	2,000,000
합 계		6,000,000

* 임대주택 모두 보증금없이 월세수입만 있으며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

종합소득세 납부할 세액 : 420,000원 (= min[516,600원, 420,000원])

종합소득세 납부할 세액 계산

종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
종합과세			분리과세
주택임대 수입금액		6,000,000	근로소득총급여액		50,000,000	주택임대 수입금액		6,000,000
주택임대 필요경비	-	2,556,000¹⁾	근로소득총급여액		50,000,000
주택임대 필요경비	-	2,556,000¹⁾	근로소득공제	-	12,250,000
주택임대 소득금액	=	3,444,000	근로소득공제	-	12,250,000	필요경비	-	3,000,000²⁾
근로소득금액	+	37,750,000	근로소득금액	=	37,750,000	필요경비	-	3,000,000²⁾
종합소득금액	=	41,194,000	근로소득금액	=	37,750,000	공제금액	-	0⁴⁾
종합소득금액	=	41,194,000	소득공제	-	14,375,000³⁾
소득공제	-	14,375,000³⁾	소득공제	-	14,375,000³⁾
과세표준	=	26,819,000	과세표준	=	23,375,000	과세표준	=	3,000,000
세율	×	15%	세율	×	15%	세율	×	14%
산출세액	=	2,942,850	산출세액	=	2,426,250	산출세액	=	420,000
감면공제	-	660,000⁵⁾	감면공제	-	660,000⁵⁾	감면세액	-	0
결정세액	=	2,282,850	결정세액	=	1,766,250	결정세액	=	420,000
기납부세액	-	1,766,250⁶⁾	기납부세액	-	1,766,250⁶⁾	기납부세액	-	0
납부할 세액	=	516,600	납부할 세액	=	0	납부할 세액	=	420,000
납부할 세액	=	516,600	420,000

1)수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)
2)수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
3)인적공제 6,000,000 + 국민연금·보험료 등 공제 8,375,000
4)주택임대 외 다른 종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 경우 공제금액 없음
5)근로소득세액공제 660,000
6)연말정산한 근로소득세 1,766,250

사례4. 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 20% 적용)

종합소득 발생내역

丁은 4인 가족^*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

＜ 주택임대 현황 ＞

주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 수입금액(원) 포함
임대주택(업종코드)	임대기간	수입금액(원)
H주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	12,000,000
I주택(701102)	’23.1.1.～’23.12.31.	6,000,000
합 계		18,000,000

* 임대주택 모두 국민주택 규모의 기준시가 6억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 20% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.

종합소득세 납부할 세액 : 137,930원 (= min[137,930원, 358,400원])

종합소득세 납부할 세액 계산

종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함
종합과세			분리과세
수입금액		18,000,000	수입금액		18,000,000
필요경비	-	7,668,000¹⁾	필요경비	-	10,800,000²⁾
소득금액	=	10,332,000	필요경비	-	10,800,000²⁾
소득금액	=	10,332,000	공제금액	-	4,000,000³⁾
소득공제	-	6,000,000	공제금액	-	4,000,000³⁾
과세표준	=	4,332,000	과세표준	=	3,200,000
세율	×	6%	세율	×	14%
산출세액	=	259,920	산출세액	=	448,000
감면공제	-	121,984⁴⁾	감면세액	-	89,600⁵⁾
결정세액	=	137,936	결정세액	=	358,400
기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
납부할 세액	=	137,930	납부할 세액	=	358,400

1)수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
2)수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)
3)세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 공제금액 4백만 원
4)표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 51,984(=259,920×20%)
5)소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 20% = 89,600
＊감면세액 89,600원의 20%(17,920원)를 농어촌특별세로 납부하여야 함

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