국세청

• 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
  • 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
  • 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

• 양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.

  양도 소득세가 가세되는 자산의 범위 - 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식등, 기타자산, 파생상품,신탁 수익권 포함

  부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
  부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
  주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 * 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
  기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
  파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
  신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

• 양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 다음과 같습니다.

  양도소득세 과세대상이 되는 양도 범위 - 양도로 보는 경우 , 양도로 보지 않는 경우 포함

  양도로 보는 경우	양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
  양도로 보지 않는 경우	신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

• 양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다.

  양도소득세는 조세정책 목적으로 비과세되거나 감면되는 경우 - 비과세되는 경우, 감면되는 경우 포함

  비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
  감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

• 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
  • 예를들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지입니다.

    * 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함

    * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

  • 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(’19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
• 주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 하며(반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부), 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.
• 확정신고
  • 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
  • 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
  • 주식등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.

① 누진세율 적용대상 주식등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우

② 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우

③ 둘 이상의 자산(주식은 기타자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)

④ 감면소득이 있는 경우 기본공제(250만원) 적용순서^*에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우

* 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제

• 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14.이전까지 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.
• 양도소득세 분할납부
  • 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

    양도소득세 분할납부 - 구분, 분할납부할 수 있는 세액 포함

    구분	분할납부할 수 있는 세액
    납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
    납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

• 주택에서 주택 외 용도로 변경 후 양도한 건물의 양도소득세 과세기준 합리화(소득령 §154① · §159의4)

  주택에서 주택 외 용도로 변경 후 양도한 건물의 양도소득세 과세기준 합리화 - 종전, 개정 포함

  종 전	개 정
  1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용시 1주택 여부 판정 기준 시점	예외규정 신설
  주택 양도일	(좌 동)
  〈신 설〉	매매계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로변경한 경우 매매계약일

  • (개정이유) 과세기준 합리화
  • (적용시기) ’25.2.28. 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터 적용
• 장기임대주택 보유자의 거주주택 양도소득세 비과세 횟수제한 완화(소득령 §155⑳)

  장기임대주택 보유자의 거주주택 양도소득세 비과세 횟수제한 완화 - 종전, 개정 포함

  종 전	개 정
  장기임대주택 보유 거주자는 본인 거주주택 양도시 양도소득세 비과세	비과세 횟수 제한 완화
  (거주요건) 거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주	(좌 동)
  (대상) 장기임대주택 외 거주주택	(좌 동)
  최초 거주주택에 대해서만 비과세(생애 1회로 제한) ※ 장기어린이집은 횟수 제한 없음	횟수 제한 없이 거주주택에 비과세 적용
  (임대주택 범위) 양도세 중과 배제 임대주택* * 사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하 준수 필요 장기임대주택(신규 등록은 10년형만 가능)	(좌 동)
  〈추 가〉	단기민간임대주택* 「민간임대주택법」에 따라 아파트 제외

  • (개정이유) 임대주택 공급 지원
  • (적용시기) ’25.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용
• 장기임대주택을 거주주택으로 전환시 양도소득세 비과세 합리화(소득령 §155⑳)

  장기임대주택을 거주주택으로 전환시 양도소득세 비과세 합리화 - 종전, 개정 포함

  종 전	개 정
  장기임대주택을 거주주택으로 전환한 주택(직전거주주택보유주택*) 양도소득세 비과세 * 기존 거주주택(직전거주주택)을 비과세 적용받아 양도한 후 임대주택이었던 주택으로 이사하여 거주한 주택	비과세 제도 합리화
  직전거주주택보유주택이 1세대 1주택인 경우 : 2년 이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분은 비과세	(좌 동)
  그 외의 경우 : 모든 양도차익 과세	2년 이상 거주시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분 비과세

  • (개정이유) 임대주택 공급 지원
  • (적용시기) ’25.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용
• 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 1년 연장 및 단기민간임대주택 양도소득세 중과 제외(소득령 §167의3 · §167의4 · §167의10 · §167의11)

  다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 1년 연장 및 단기민간임대주택 양도소득세 중과 제외 - 종전, 개정 포함

  종 전	개 정
  다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 제외 대상	한시배제 1년 연장 및 중과배제 주택 추가
  지방저가주택*, 장기어린이집, 혼인·취학 등으로 인한 일시적 2주택 등 * 주택수에서도 제외	(좌 동)
  보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’25.5.9.까지 양도하는 주택	’25.5.9.까지 → ’26.5.9.까지
  장기민간임대주택(’20.7.11. 이후 매입형은 아파트 제외)	건설형 장기민간임대주택 공시가격기준 상향
  건설형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원 이하	6억원 → 9억원 이하
  매입형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하	(좌 동)
  〈추 가〉	단기민간임대주택*

  단기민간임대주택(「민간임대주택법」에 따라 아파트 제외)

  단기민간임대주택 - 구분, 적용 요건, 건설형, 매입형 포함

  구 분	적용 요건
  	건설형	매입형
  사업자등록	사업자등록 필요
  임대기간	최소 6년
  공시가격 상한	6억원	수도권 : 4억원 비수도권 : 2억원
  면적 기준	대지 : 298㎡이하 주택 연면적 : 149㎡ 이하	-
  최소 공급	2호	-
  임대료증가율	5% 이하
  소재지	-	조정대상지역제외

  • (개정이유) 주택공급 활성화 지원
  • (적용시기)
    • (장기민간임대주택) ’25.2.28. 이후 등록분부터 적용
    • (단기민간임대주택) ’25.6.4. 이후 등록분부터 적용